О новом ГОСТе для управляющих организаций, индексации платы за содержание жилого помещения

01 марта 2024 года вступил в силу новый ГОСТ Р 70773-2023 «Национальный стандарт РФ. Услуги управления многоквартирными домами. Подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме» (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 14.09.2023 N 833-ст).

По общему правилу, размер платы за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства, и утверждается общим собранием собственников помещений в МКД с учетом предложения управляющей организации на срок не менее чем один год (ч. 1 и 7 ст. 156 ЖК РФ).

В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в МКД должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы, а если он превышает размер платы для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления МКД, установленный органом местного самоуправления, — в том числе обоснование такого превышения (п. 31 Правил содержания общего имущества в МКД, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

• плановые мероприятия;
• неотложные (незамедлительно выполняемые) мероприятия, выполнение которых обеспечивает соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, к безопасности жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц.

Однако в Стандарте впервые указывается на еще один сложившийся на практике способ формирования размера платы за содержание – на индексацию!
В Жилищном кодексе РФ порядок индексации платы за содержание жилого помещения прямо не прописан. В нем лишь указано, что в договоре управления устанавливается порядок определения цены договора, размера платы за содержание (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). На основании данной нормы стороны самостоятельно устанавливали в договоре управления порядок индексации.
Минстрой России в письме от 26.12.2018 № 51876-ОО/04 указал, что «в договоре управления может быть предусмотрена индексация тарифов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, в таком случае повторное принятие решения общего собрания собственников помещений в МКД не требуется, так как такая индексация устанавливается соглашением сторон, а не односторонним волеизъявлением управляющей организации».

• одностороннее повышение тарифа на индекс роста потребительских цен противоречит нормам жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства (определения Верховного Суда РФ от 08.08.2019 по делу №А21-6042/2018; от 19.07.2019 по делу № А53-15504/2018);
• управляющая организация вправе изменять размер платы за содержание жилья, если порядок индексации и изменения такой платы определен в договоре управления МКД; договорные условия об индексации допустимы, только если для изменения платы применяются официальные данные об уровне инфляции (определения Верховного Суда РФ от 08.04.2020 по делу №А21-876/2019; от 05.07.2019 по делу №А21-463/2018, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20.11.2023 по делу №А07-23688/2022), либо индексировать плату в зависимости от утвержденного органом местного самоуправления тарифа для нанимателей (Определение Верховного Суда РФ от 18.03.2021 по делу №А76-23024/2019).

Таким образом, Стандарт подтвердил сложившуюся в судебной практике возможность индексации (изменения) платы за содержание жилого помещения в установленном договором управления порядке. Главное конкретно прописать такой порядок в договоре управления и соблюдать его, иначе индексация может быть признана незаконной (например, Определения Верховного Суда РФ от 18.04.2022 по делу №А13-2340/2021, от 23.06.2022 по делу №А21-4616/2021).

В целом Стандарт предназначен для применения управляющими организациями при подготовке предложений общему собранию собственников помещений в МКД для принятия решения об определении перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД и утверждению размера платы за содержание жилого помещения. При этом применяется на добровольной основе (часть 1 статьи 26 Федерального закона от 29.06.2015 №162-ФЗ «О стандартизации в РФ»).

Ольга БЕЛЕНЬКАЯ, генеральный директор СРО НП «ЖКХ-Групп»

Подписывайтесь на информационные рассылки «КонсультантПлюс», чтобы оперативно получать важные новости законодательства и разъяснения ведомств.