Shutterstock/FOTODOM Всего за несколько лет формат light industrial (LI) превратился из узкоспециализированной ниши в один из самых динамичных сегментов коммерческой недвижимости. Сочетающий в себе функции современного производства, склада и офиса, он стал идеальным решением для тысяч малых и средних компаний, что спровоцировало настоящий бум LI-спроса. Рынок отреагировал стремительным ростом ставок, взлетом цен и рекордными темпами строительства.
Аналитический отчет Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT подтверждает: ажиотаж не спадает. По итогам трех кварталов года новое строительство в сегменте LI в московском регионе составило 216 тыс. кв. м, на 18% превысив показатель прошлого года. Однако настоящим вызовом для рынка стал объем спроса, продемонстрировавший взрывной рост на 79% — до 92 тыс. кв. м — по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Популярность формата подчеркивается его значительной долей — 19% в общем объеме нового строительства коммерческой недвижимости столичного региона. Совокупное предложение площадей LI достигло 812 тыс. кв. м.
Основным драйвером этого бума стал производственный сектор, на который пришлось 52% от общего объема спроса (на 14 п. п. выше, чем годом ранее). «Доля свободных площадей в объектах light industrial по итогам III квартала снизилась на 3,1 п. п. — до 9,4%. Сегмент обладает меньшим масштабом рынка по сравнению с big box, что приводит к сильной волатильности вакансии и коммерческих условий», — комментирует старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева.
Коммерческие условия сегмента действительно демонстрируют резкий рост: средневзвешенная базовая ставка аренды по итогам III квартала выросла на 3% в годовом исчислении, достигнув 15 100 руб./кв. м/год, цена продажи подскочила еще существеннее — на 28%, до 128 тыс. руб./кв. м без учета НДС.
Эксперты отмечают, что столь значительный ценовой скачок во многом связан с вводом в эксплуатацию крупного объекта Industrial City Коледино. Это наглядный пример растущей концентрации рынка. «Если говорить о конкуренции с big-box-складами, прямого соперничества между сегментами нет, влияние скорее косвенное. При этом потенциал роста у light industrial на порядок выше: в ближайшие годы объем таких площадей может увеличиться более чем в 10 раз, тогда как big-box-рынок развивается уже 20 лет и растет более сдержанно», — комментирует партнер, директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Invest7 Александр Перфильев. Таким образом, ввод подобных объектов не только «подтягивает» среднерыночные показатели за счет высоких ставок, но и знаменует переход сегмента в новую фазу развития, где доминируют масштабные проекты.
Методология против географии
Картина рынка, однако, не столь однозначна. Данные разных консалтинговых компаний о ключевых показателях, в частности, о вакансии, существенно разнятся. Так, по оценкам CMWP, доля свободных площадей снизилась до 9,4%, при этом аналитики IBC Real Estate фиксируют вакансию на уровне 17,8%. «Разница в оценках может быть связана с объектами, включенными в выборку, их классом и статусом строительства. В методологию CMWP для оценки доли свободных площадей LI в Московском регионе включены существующие объекты класса А», — уточняет Полина Афанасьева.
Географический фактор также вносит свой вклад в статистические расхождения. «Разница в оценках уровня вакансии во многом связана с географией проектов. Многие небольшие девелоперы возводят объекты в зонах без развитой инфраструктуры, транспортной доступности. При этом в комплексах, расположенных ближе к МКАД и крупным магистралям, вакансия минимальна, а то и вовсе близка к нулю», — отмечает руководитель департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP Евгений Платонов. Структурные особенности молодого рынка предлагает учесть Александр Перфильев: «Расхождение в оценках уровня вакансии объясняется не методологией — у большинства консультантов подходы сопоставимы, — а разной базой объектов. Light-industrial — молодой и быстрорастущий рынок: 80-100% площадей в проектах крупных девелоперов продается еще на стадии строительства. Часть этих лотов затем выходит на вторичный рынок от инвесторов уже как аренда или перепродажа. Если статистика учитывает только данные от девелоперов, вакансия будет низкой. Если включать разрозненные предложения инвесторов и мелкие проекты, у которых темпы реализации ниже, показатель закономерно растет».
Наконец, на чувствительность показателя к единичным сделкам указывает руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин: «При таких условиях любой крупный по площади вакантный блок в том или ином объекте значительно влияет на долю вакантных площадей — индикатор волатилен. По нашим данным, на начало ноября доля свободных площадей в готовых объектах LI класса А увеличилась с начала года на 2,9 п. п. Ключевым фактором роста индикатора стал ввод новых объектов — вакантные блоки в объектах, введенных за январь-ноябрь, составили 63% от всего вакантного предложения».
Дисбаланс спроса и предложения
Эксперты сходятся во мнении, что стремительный рост спроса, опережающий ввод новых площадей, создает напряженность на рынке. «Дефицит качественных площадей сохраняется, особенно на направлениях Ленинградского и Новорижского шоссе», — подтверждает Евгений Платонов. Этот дефицит и является фундаментом для роста ставок и цен. Однако вопрос в том, насколько устойчива эта модель.
«В условиях общей стабилизации спроса активность всех категорий арендаторов снижается после рекордных 2023-2024 годов. Но тренд на доминирование МСП в спросе на light industrial в Москве и МО устойчив в среднесрочной перспективе, так как они являются ключевыми пользователями площадей данного формата», — считает Евгений Бумагин. По его мнению, вместо резкого снижения спроса стоит ожидать его переформатирования: он станет более взыскательным, рациональным и чувствительным к издержкам.
Производство как новая основа
Укрепление позиций производственного сектора как главного драйвера спроса на LI — один из ключевых трендов. Он связан с комплексом причин, среди которых и политика импортозамещения, и развитие высокотехнологичных производств, требующих современных гибких площадей. «Light industrial — это естественный этап эволюции рынка. Малые производственные и технологические компании ищут гибкие, современные пространства с инженерией уровня складов класса A, но в меньшем объеме. Этот формат становится мостом между крупной логистикой и реальным сектором экономики», — отмечает партнер NF GROUP Константин Фомиченко.
Тренд этот структурный, а не конъюнктурный. Формат LI идеально соответствует запросам малого и среднего бизнеса, ориентированного на локализацию и создание конечной продукции. Практическим подтверждением этому служит рост узкоспециализированных проектов. «Девелоперам необходимо не только более тщательно подходить к выбору локации, но и фокусироваться на изучении потребностей возможных конечных пользователей. Важным фактором также является проработка узкоспециализированных концепций, исходя из формирующихся потребностей. Так в условиях активно развивающегося в Москве и МО рынка e-grocery появляется потребность не только в дарксторах, но и в формате dark kitchen», — советует Евгений Бумагин. Подобная глубокая специализация гарантирует устойчивость спроса со стороны производственного сектора в среднесрочной перспективе.
Финансовая модель и инвестиционная привлекательность
Взрывной рост цен продажи на 28% при росте арендных ставок на 3% закономерно поднимает вопрос о возможном «перегреве» сегмента. Однако участники рынка оценивают ситуацию сдержанно.
«На начало октября объем инвестиций в складскую недвижимость составил 100 млрд рублей — практически на треть ниже уровня прошлого года. Снижение вложений связано с изменением рыночных условий и стратегий инвесторов», — констатирует Евгений Бумагин. Ранее инвесторы активно покупали объекты с низким арендным потоком, рассчитывая на последующую индексацию ставок, сейчас же рынок достиг стадии относительного равновесия, и такие возможности практически исчерпаны. «Ключевой риск для инвестора сейчас — неверный выбор объектов для покупки без предварительного детального анализа его эффективности. Для обеспечения доходности необходимо учитывать транспортную доступность, качество объекта и девелопера», — резюмирует эксперт.
Александр Перфильев указывает на другую причину вакансии: «Говорить о «пузыре» преждевременно. Доходность действительно будет снижаться, рынок не сможет расти по 30% ежегодно, но даже в будущем он обгонит стрит-ретейл и офисы и останется устойчивым в кризисы. Главная причина текущей вакансии — не избыток предложения, а незрелость рынка: отсутствие у собственников опыта работы с такими объектами. Среди брокеров и консультантов тоже крайне мало специалистов именно в light industrial».
При этом рентабельность качественных проектов все еще остается высокой. «Даже с учетом текущей ключевой ставки рентабельность в 40% вполне реальна, поскольку разница между себестоимостью строительства (включая участок и сети) и ценой продажи по-прежнему почти двукратная», — делится данными Евгений Платонов.
Москва как локомотив регионов
Динамика московского региона является авангардом общероссийского тренда, но не его полным отражением. «На данный момент формат light industrial наиболее развит именно в Москве и МО, в других регионах спрос на него находится на начальной стадии формирования», — подтверждает Евгений Бумагин.
Крупнейшие проекты за пределами столицы сосредоточены в Санкт-Петербурге и Ленобласти (76 тыс. кв. м), Самарской области (63 тыс.) и Краснодарском крае (36 тыс.). Активное строительство ведется в Санкт-Петербурге (126 тыс. кв. м), Краснодарском крае (48 тыс.), Нижегородской (46 тыс.) и Свердловской (45 тыс.) областях. Таким образом, формат LI постепенно распространяется на крупнейшие городские агломерации и промышленные кластеры страны, повторяя, хоть и с отставанием, логику развития столичного рынка.
Перспективы развития рынка light industrial в Московском регионе напрямую связаны с улучшением транспортной инфраструктуры, что создает задел для ввода еще 2-3 млн кв. м площадей в ближайшие 3-5 лет. Ключевыми точками роста при этом станут не случайные локации, а территории с уже подтвержденной логистической эффективностью. Наиболее перспективными направлениями, по словам Евгения Платонова, остаются города-спутники — Мытищи, Химки и другие точки вдоль ключевых магистралей, обеспечивающих быструю связь с Москвой и удобный доступ для персонала. Перспектива роста рынка, по мнению Александра Перфильева, держится именно на дальнейшем развитии инфраструктуры. «Что касается инфраструктурной готовности Подмосковья к росту рынка до 1 млн кв. м, регион уже активно усиливает транспортный каркас: строится ЮЛА (дублер МКАД) с интеграцией в хорды и федеральные магистрали, запущены М-12, Мытищинская хорда, Северный обход в Лобне. С этой точки зрения Подмосковье уже готово к запуску новых индустриальных проектов в формате light industrial. Кроме того, резиденты таких парков создают меньшую нагрузку на дороги: здесь преобладают малый и средний коммерческий транспорт, а не фуры», — говорит эксперт.
